Actividad profesional en vivienda alquilada: ¿Puedo usar mi piso de alquiler para mi negocio?

[Actualizado el 23 de septiembre de 2025 con datos actualizados y contrastados]

Utilizar la vivienda como oficina o local para tu negocio, es un tema que debe de ser analizado con cuidado. Lo primero que debemos saber es que las normas del alquiler de vivienda son diferentes que las del alquiler para uso distinto al de vivienda.

Según la LAU se considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable que satisface la necesidad de vivienda permanente del inquilino. Es decir, un piso que sirve de vivienda habitual del arrendatario.

Y, por otro lado, son arrendamientos para uso distinto al de vivienda los que recaen sobre una edificación y tienen como destino uno distinto al de vivienda, por ejemplo, los alquileres de temporada o los alquileres de fincas para uso industrial, comercial, artesanal, etc.

¿Y si se utiliza una habitación para oficina o toda la casa?

En relación con el uso del piso como oficina para el negocio, pueden darse varios casos:

• Uso de una habitación como oficina. Si el contrato lo prohíbe no será posible, pero si no lo hace, se podrá utilizar una habitación como oficina, siempre y cuando el destino principal del piso sea el de vivienda.
• Uso de toda la vivienda como oficina. Esto sería una causa de resolución porque la vivienda deja de utilizarse para el uso pactado y se utiliza para un uso distinto al de vivienda (actividad económica).
• Alquiler de una habitación como oficina a una tercera persona. Si el arrendador no lo autoriza es un subarriendo inconsentido y el arrendador podría resolver el contrato de alquiler por incumplimiento.

Precauciones que tomar si se quiere destinar una parte de la vivienda alquilada a oficina

Antes de destinar una parte de la vivienda al desarrollo de una actividad económica es importante considerar varias precauciones:

• Analizar el contrato de alquiler. Puede incluir prohibiciones al respecto que podrían suponer una causa de resolución del contrato para el arrendador.
• Estudiar los estatutos de comunidad. Pueden prohibir el desarrollo de actividades económicas en las viviendas. En ese caso, es importante pedir copia de los estatutos y regular en el contrato de alquiler la prohibición de destinar el piso a oficina u otra actividad económica.
• Hacer dos contratos. Una posibilidad para simplificar todo es hacer un contrato para la parte de vivienda y otro para la parte de oficina.
• Ver las implicaciones fiscales. Se deben analizar las implicaciones fiscales tanto para el arrendador como para el arrendatario tanto en el IVA como en el IRPF ya que:
  • Se podrían perder deducciones del arrendador en el IRPF si el piso no se utiliza en su totalidad como vivienda, por ejemplo.
  • En la parte que corresponde al contrato de oficina, se debe pagar el IVA a través del modelo 303.
  • El arrendatario debe analizar los gastos que se puede deducir en relación con su negocio en cuanto a suministros y servicios (internet, por ejemplo).

Otros artículos en relación con el título 1. Ámbito de la ley

• Artículo 1. Ámbito de aplicación
• Artículo 2. Arrendamiento de la vivienda
• Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
• Artículo 4. Régimen aplicable
• Artículo 5. Arrendamientos