¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

 

Actualmente y como consecuencia de muchos factores externos, numerosas personas que tenían pensado comprar una vivienda optan finalmente por una vivienda de alquiler. Y es que el alquiler con opción a compra se ha convertido en una de las opciones más comunes y más viables para muchas personas ya que permite invertir la cuota de alquiler para realizar una compra de ese mismo inmueble. 

Desde Bourgeois Fincas estamos especializados en la gestión e intermediación de compra, venta y alquiler, y es por este motivo que en este artículo os queremos proporcionar toda la información necesaria que deberías conocer sobre qué es y cómo funciona el alquiler con opción a compra. 

Qué es un alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra se ha convertido en una de las mejores opciones porque permite al inquilino poder vivir en la vivienda mediante un contrato de alquiler por un tiempo determinado estipulado en el contrato. Al finalizar este período de tiempo, tiene derecho a comprar el inmueble en el que ya vivía por el precio de la vivienda que se fijó previamente. Es importante destacar que en el precio fijo establecido se debe descontar la cantidad que el inquilino haya estado pagando mensualmente a través del alquiler para ese fin concreto.

¿En qué consisten este tipo de contratos?

El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato doble o mixto, esto quiere decir que se incluyen las condiciones del modelo de contrato de alquiler como el contrato del modelo de compraventa. 

Legislación del alquiler con opción a compra

La legislación de los contratos de alquiler con derecho a compra es un poco difusa. Este tipo de contrato no está reflejado en el Código Civil. No obstante, en el Artículo 14 del reglamento hipotecario y en algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos si que se menciona.

Este tipo de contrato consta de dos contratos, uno en cuanto al arrendamiento de la vivienda y el segundo en cuanto al compromiso de la adquisición de la vivienda pasado el periodo de tiempo establecido.

Condiciones del alquiler con opción a compra

Es importante comentar que este tipo de modelo de contrato no aparece en el Código Civil aunque está aceptado y contemplado por el Reglamento Hipotecario y por la Ley de Arrendamientos Urbanos y por lo tanto, es una práctica legal que puede realizarse. 

Aún así, se deberán tener en cuenta una serie de condiciones y requisitos para poder realizar un contrato de alquiler con opción a compra:

• El contrato debe incluir el objeto del contrato y el precio establecido.
• Debe contener las formalidades de los contratos y precio del alquiler y compraventa por separado.
• Se debe establecer el período de tiempo en el que el inquilino puede alquilar la vivienda
• También, se deberá establecer el tiempo del que dispone el inquilino para poder ejercer su derecho a compra
• Finalmente, se deberá concretar quién se encarga de afrontar los gastos de la comunidad, arreglos o reformas de la vivienda.

¿Qué ventajas aportan estos contratos?

Este tipo de contratos aporta beneficios tanto para el inquilino como para el comprador, y es por este motivo que a continuación comentaremos las ventajas de ambos:

Ventajas para el inquilino: 

• Se garantiza una compra asegurada si opta por ella
• Puede adquirir la vivienda en cualquier momento siempre que esté establecido
• Una parte de la cantidad del alquiler más la prima, se descontará posteriormente del precio de venta final de la vivienda.

Ventajas para el propietario: 

• Obtiene dinero desde el primer momento gracias a la cuantía del alquiler
• Mantiene los beneficios fiscales
• Se mantiene la rentabilidad de la vivienda de forma inmediata si tener que renunciar a una futura venta

Fiscalidad del alquiler con opción a compra

Tras haber comentando brevemente las características más importantes de este tipo de contrato consideramos necesario comentar también aspectos legales y las fiscalidad de este tipo de alquiler.

¿Quién paga el IBI?

En la mayoría de los contratos de alquiler es el propio arrendador el que se encarga de pagar y hacer frente a todos aquellos impuestos relacionados con la propiedad. De esta manera, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o más conocido como IBI, debe pagarlo el propietario o arrendador del inmueble a menos que se estipule de otra forma en el contrato de arrendamiento. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos explica que “las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades” y por lo tanto, aunque normalmente se atribuyen los impuestos al propietario, será necesario especificarlo en el contrato. 

¿Cómo tengo que declararlo?

Esta, puede ser una de las dudas más importantes y en primer lugar, se debe saber que las rentas que percibe el propietario por el inquilino, tiene consideración de rendimiento de capital inmobiliario tal y como estipula el artículo 22.1 de la Ley de IRPF. 

Si posteriormente se realiza la opción de compra, la transmisión de dicho inmueble se considera una alteración patrimonial. De esta manera, cuando se realice la venta, el propietario está obligado a declarar la ganancia del patrimonio.