Muerte del titular de un contrato de alquiler ¿Puedo subrogar el contrato?

La Ley de Arrendamientos Urbanos es quien define todo lo que atañe a los contratos de alquiler. Desde Bourgeois Fincas queremos ayudarte a entender a la perfección esta Ley y así definir qué derecho y obligaciones tienes para cada uno de las situaciones que se pueden dar.

En esta ocasión descubriremos qué podemos hacer cuando el titular de un contrato de arrendamiento (contrato de alquiler) fallece, en cuanto a la subrogación de dicho contrato.

De la misma forma que en los Artículos 14 y el Artículo 15 de la LAU (Ley de Arrendamiento Urbano) deberemos diferenciar entre contratos previos al 6 de junio del 2013 y posteriores.

Antes de adentrarnos en desgranar este Artículo de la LAU, revisemos cual es el texto que nos ofrece la Ley de Alquileres en España:

Artículo 16. Muerte del arrendatario

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

• a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
• b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
• c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
• d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
• e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
• f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

   4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Resumen del Artículo 16: Fallecimiento del arrendatario de un contrato de alquiler

A continuación, haremos un desglose de toda la información que nos facilita el Artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , empezando por quién puede subrogar un contrato de alquiler en caso de defunción del titular, en orden de prioridad legal:

1. El cónyuge del arrendatario. En caso de divorcio, separación o nulidad de matrimonio no podrá subrogar el contrato de alquiler o arrendamiento.
2. La persona que haya convivido con el titular del contrato de arrendamiento durante los dos años previos a la defunción en forma de relación de afectividad permanente. No se realizarán ninguna diferenciación de orientación sexual. Se deberá demostrar mediante padrón o certificado de convivencia. Queda anulada la medida de dos años de convivencia en el caso de que exista descendencia común.
3. Los hijos que en el momento de la defunción estuvieran bajo la tutela del arrendatario o hubiesen convivido con él durante los dos años previos. En este caso deberemos probar nuevamente la convivencia.
4. Los padres del arrendatario que hubieran convivido con el titular del contrato de alquiler o arrendamiento durante los dos años anteriores y puedan probar esta circunstancia.
5. Hermanos del arrendatario (inquilino) que nuevamente hayan convivido dos años y puedan probarlo.
6. Las personas que hubieran convivido con el titular, si haber sido nombradas anteriormente durante los dos años previos al fallecimiento con una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral y que sufran de un grado de disminución igual o superior al 65%.

En la siguiente imagen podrás descubrir una breve guía para saber cuál es el tercer grado colateral de parentesco:

Ahora que ya sabes cuales son las prioridades de subrogación de un contrato de alquiler o arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbano o LAU ,a continuación te explicaremos cómo se debe comunicar el fallecimiento del titular de un contrato de arrendamiento para proceder a la subrogación del mismo.

Contratos posteriores al 6 de junio del 2013:

Deberás tener en cuenta que si tu contrato de alquiler o arrendamiento es posterior a esta fecha es posible que incluya una cláusula por la que nadie podrá subrogar el contrato de alquiler a posteriori del 3 año de alquiler.

Pasos a seguir para la subrogación del contrato de alquiler en caso de defunción del familiar:

1. Comunicar de manera fehaciente el fallecimiento del titular al arrendador (casero)
2. Adjunta el certificado o parte de defunción.
3. Informar de todos los datos personales de la persona que va adquirir el contrato.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Otros artículos del Capítulo 2, referentes a la duración del contrato

• • • Artículo 9. Plazo mínimo.
    • Artículo 10. Prórroga del contrato
    • Artículo 11. Desistimiento del contrato.
    • Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
    • Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
    • Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
    • Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
    • Artículo 16. Muerte del arrendatario.

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