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Tácita reconducción, ¿qué es y cómo se aplica?

 

Es importante que como inquilino o vendedor conozcas qué es la tácita reconducción. Y es que cuando llega la fecha de finalización de un contrato de alquiler, se pueden dar diferentes escenarios que se deben tener presentes, entre ellos la tácita reconducción

En este artículo conocerás de qué trata, qué circunstancias se tienen que dar para su validez, cuánto dura un contrato renovado por este medio y la diferencia que tiene con una prórroga. 

¿Qué es la tácita reconducción?

La “tácita reconducción” es un concepto legal que en el caso de arrendamientos se refiere a la renovación de un contrato de alquiler, actuando y cumpliendo con los términos y condiciones del mismo después de su vencimiento, sin que las partes tengan que volver a plasmar su voluntad en otro nuevo contrato de alquiler. Es decir, implica que las partes involucradas en un contrato siguen comportándose como si el contrato original estuviera en vigor, a pesar de que no haya un acuerdo renovado o una extensión formal del contrato.

En la tácita reconducción, se asume que las partes han acordado implícitamente extender o renovar el contrato de alquiler anterior basándose en su conducta y comportamiento continuo. Esto puede suceder cuando las partes continúan realizando transacciones comerciales, aceptando y cumpliendo con los términos del contrato original, incluso después de su vencimiento.

Reconducción tácita del alquiler: condiciones que se deben de dar

Deben transcurrir más de 15 días desde el término del contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas) para que se pueda considerar una tácita reconducción. Para que esto suceda debe ocurrir en las siguientes circunstancias:

  1. El inquilino ha permanecido durante ese plazo en la vivienda o local sin devolver las llaves.
  2. El arrendador no ha manifestado al inquilino en ningún momento anterior a esos 15 días que le devuelva el inmueble.

Tácita reconducción Código Civil (regulación)

Cuando se dan las condiciones anteriormente mencionadas, nace un nuevo contrato por tácita reconducción. Como no está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pasa a regularse basándose en el artículo 1566 del Código Civil. 

‘’Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.’’ 

(Artículo 1566 del Código Civil)

Esto es importante a tener en cuenta porque si algo no queda regulado en el contrato original, no se procederá con la aplicación de cláusulas de la LAU sino las del Código Civil. Cláusulas que son diferentes y tienden a ser más favorables para el arrendador.

Tácita reconducción en contratos de arrendamiento: duración

La duración del nuevo contrato de alquiler que se ha creado de forma automática por tácita reconducción se establece en el artículo 1581 del Código Civil. La duración pueden ser las siguientes:

  • Un año: siempre y cuando en el contrato original se haya fijado el arrendamiento de vivienda de forma anual. Por ejemplo, en el caso de que en el contrato original esté estipulado, «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 700 euros anuales…».
  • Un mes: casos en los que el contrato original fija el alquiler de manera mensual. Por ejemplo, que esté escrito en el contrato original, «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 800 euros mensuales…».
  • Un día: en el contrato original se fijó el alquiler de forma diaria. Es el caso de contratos que tengan establecido, por ejemplo, «la renta pactada por las partes asciende a la cantidad de 30 euros diarios». 

Diferencia entre tácita reconducción y prórroga

Cuando un contrato de arrendamiento se prorroga, la relación contractual se mantiene y la duración se amplía. Se debe tener en cuenta que una prórroga requiere un acuerdo voluntario y expreso de las partes involucradas, generalmente formalizado mediante la firma de un documento adicional o un anexo al contrato original. En este caso, las condiciones y términos del contrato pueden ser objeto de negociación y modificación antes de su extensión.

Por el contrario, cuando se produce la tácita reconducción, implica un nuevo contrario. El anterior se extingue, pero se renueva otro automáticamente por un período adicional, generalmente por el mismo plazo que tenía inicialmente. En este nuevo contrato es necesario regular las relaciones de las partes, tomando como referencia todas las características del anterior contrato de arrendamiento. 

Si necesitas más información sobre la tácita reconducción para tu caso particular, no dudes en contactar con nuestros expertos. En Bourgeois Fincas contamos con profesionales con larga trayectoria en contratos de alquiler a tu disposición. 

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