Si quieres convertir una nave industrial en vivienda, es importante saber que implica un proceso que demanda paciencia y enfrentarse a trámites burocráticos.
La idea de naves industriales convertidas en viviendas no es nueva, y su origen se remonta a la década de 1950 en Nueva York. Después de la posguerra, debido a la dificultad de acceso a viviendas, algunos artistas y estudiantes se establecieron en fábricas abandonadas en áreas como SoHo, TriBeCa y el West Side. Estas instalaciones fueron repensadas y renovadas para convertirlas en espacios habitables y acogedores. Con el tiempo, esta práctica se profesionalizó y se convirtió en una moda entre los neoyorquinos, dando lugar al concepto moderno de loft.
Lo que surgió como una necesidad en aquel entonces ahora es una tendencia en aumento, especialmente para aquellos que aprecian los espacios amplios, techos altos, estructuras a la vista y, en general, el estilo industrial. Sin embargo, antes de transformar una nave industrial en tu hogar, es crucial considerar varios aspectos, siendo el cambio de uso del inmueble el primero de ellos.
Hacer vivienda en nave industrial: Requisitos legales
Consulta Urbanística
Al iniciar el proceso de convertir una nave industrial en vivienda, surgen muchas preguntas, siendo la primera interrogante si se permite el uso residencial en el terreno donde se encuentra la nave. ¿Se considera terreno urbano, siendo apto para la habitabilidad, o es terreno industrial y no idóneo para uso residencial? Hay que tener en cuenta que muchas de las naves industriales están en áreas no urbanas, lo que limita la posibilidad de construir viviendas.
Para determinar con certeza el tipo de terreno, es esencial realizar una consulta urbanística al ayuntamiento de la localidad. Ellos deben confirmar, de acuerdo con el Plan General del municipio en cuestión, aspectos como el tipo de suelo, su aptitud para la habitabilidad y la viabilidad de realizar un cambio de uso seguido de una reforma. Si la nave industrial ha sido absorbida por suelo urbano o si este ha sido recalificado como residencial, se amplían las posibilidades de llevar a cabo con éxito una transformación de este tipo.
Licencia de Cambio de Uso
La Licencia de Cambio de Uso implica un proceso regulado por las normativas municipales. Cada ayuntamiento puede tener sus propios requisitos, pero en general, se suele solicitar una carta de pago del ingreso previo de la tasa de licencia urbanística y el proyecto técnico de cambio de uso por duplicado, suscrito por un profesional competente y visado por el Colegio Profesional.
En caso de requerir obras para el nuevo uso, se debe presentar un proyecto técnico de habilitación y cambio de uso, también por duplicado, que especifique la edificación existente, el cambio de uso y las modificaciones a realizar. Las tasas a abonar incluyen la tasa de actuaciones urbanísticas por el cambio de uso y la obra a realizar, así como el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. En caso de no realizar obras, se paga la tasa de actuaciones urbanísticas por cambio de uso.
Concesión de la Licencia de Obra
Una vez que se ha obtenido la licencia de cambio de uso y se contempla la realización de obras, es necesario solicitar la concesión de la licencia de obra. Este trámite implica presentar un documento detallado con memorias descriptivas y constructivas, anexos, planos, estudios de viabilidad y presupuesto.
Es esencial cumplir con todos los requisitos establecidos por el ayuntamiento, ya que la licencia de obra es previa al inicio de cualquier reforma. Si se incumplen estos procedimientos, se pueden enfrentar sanciones administrativas.
El ayuntamiento evaluará este documento técnico y, finalmente, otorgará la licencia de obra, si lo considera oportuno. Es crucial tener en cuenta que la licencia es siempre previa, y no se debe iniciar la reforma antes de obtenerla para evitar sanciones administrativas.
Tras presentar la documentación para convertir una nave industrial en vivienda, los técnicos municipales revisarán la información y, después de la inspección correspondiente, emitirán un informe que autorice el cambio de uso. Si, por alguna razón, no se autoriza el cambio de uso, se pueden corregir los aspectos indicados y volver a solicitarlo.
La Cédula de Habitabilidad
Aunque el suelo en el que está construido haya sido recalificado como urbano, no todos los locales industriales pueden convertirse en viviendas sin las modificaciones adecuadas. Los desniveles, dimensiones de los espacios, iluminación o ventilación insuficiente pueden ser incompatibles con los requisitos mínimos de habitabilidad.
Para convertir una nave industrial en vivienda y obtener la cédula de habitabilidad, es necesario que esté legalmente inscrita como vivienda. Además, se debe presentar un estudio de viabilidad arquitectónica, generalmente como parte del proyecto de cambio de uso, que certifique que la propuesta cumple con el decreto de habitabilidad.
Condiciones Mínimas de Habitabilidad
Existen condiciones generales mínimas de habitabilidad, como dimensiones mínimas de estancias, altura del inmueble, sistemas de ventilación y salida de humos. Además, cada municipio puede tener condiciones específicas. Por ejemplo, en Barcelona los requisitos específicos se recogen en el Decreto 141/2012, de 30 de Octubre.
Nave industrial como vivienda: las ventajas que ofrece
Una de las principales ventajas de convertir una nave industrial en una vivienda es que hay la oportunidad de lograr un ahorro significativo. El coste de las viviendas ha experimentado un aumento considerable a lo largo de los años, lo que presenta una alternativa atractiva para aquellos que ya poseen un inmueble no habitable y buscan una solución sin incurrir en los elevados precios del mercado.
Además, si la nave industrial elegida para la transformación no requiere modificaciones extensas, el proceso puede llevarse a cabo de manera más eficiente, evitando ralentizaciones y reduciendo los costes asociados a la obra. Es importante destacar que estos ahorros pueden variar según las características específicas de la nave industrial elegida para la conversión.
¿Quieres convertir tu garaje en vivienda? Te contamos en otro artículo los requisitos que se necesitan.
¿Cuánto cuesta convertir una nave industrial en vivienda?
El coste de convertir una nave industrial en vivienda varía según factores como tamaño, estado, ubicación y diseño personalizado. Sin embargo, de manera general, la transformación de una nave industrial puede costar entre 800 y 1.500 euros por metro cuadrado en España.
Una nave en buen estado puede ser más económica de transformar que una que requiera renovación completa. La ubicación también influye, con diferencias regionales en costes de mano de obra y materiales.
Personalizar el diseño, implementar características especiales o tecnologías de eficiencia energética, y cumplir con requisitos legales pueden aumentar los costes. Los profesionales, materiales y acabados seleccionados también impactan en el presupuesto.
